西武狭山グリーンヒルは550戸単一の管理組合法人で運営する団地型マンションです。 数多の困難を克服し竣工年から50を数えました。管理状態も良く環境も改善され新築マンションにはない良さがあり訪問者からは「整った敷地と清潔感ある建物だ」と評されます。 グリーンヒルの購入を検討される方あるいは賃貸でお住まいになろうとされる方へ長所だけでなく、今後改善が必要となる現状を包み隠さずご案内することと致しましょう。不動産の購入は人生で何度もあるものではありません。可能な限り情報公開し、移住という大きな決断に対して「運」に委ねる割合を少しでも軽減出来たらと考えています。本ページが迷えるアナタへ一助となれば幸いです。～for you～

１、防災・防犯の安全性が高い住まい

　秩父山塊から流れる旧多摩川が形成した三角州の上に火山灰が堆積した武蔵野台地高台の一角にあり、地盤が固く水害や崖崩れの危険性が少ないところに立地しています。

建物は工場で成形した鉄筋コンリート板を繋いで建築する壁式工法によります。 かまぼこ型のシンプルな躯体なのでものたりなく感じる方もいらっしゃるかもしれませんが戦後公団で開発された日本独自の工法で、地震に強く風通しが良い日本の風土に合った建築様式です。

この工法は阪神淡路・東北大震災でも地盤原因以外の被災は無かった旨報告されていますが、全棟耐震診断を行い1981年に制定された建築基準法、（新耐震と呼ばれます）つまり固定資産額の減額や主なローンの優遇処置など1981年以降に建てられたマンションと同等の様々な優遇策を受けることができます。

　 棟は東西に長く（面は南北）前の棟との間の風通しよく防犯面でも優れた配置になっています。

耐火構造であることはもちろんですが、サッシはスペーシア（真空2重ガラス）を使った防音・遮音性能が高い軽量２重サッシに更新されていますので、省エネ住宅でもあります。

全戸扉は地震時の閉じ込め防止仕様に更新され、鍵も更新されています。また、全戸にインターフォンが設置されています。

2、庭園が広い緑豊かな団地

　 敷地は42千㎡。建物面積10千㎡、棟が東西にかまぼこ型に並び棟の間には広い庭があります。

庭園は芝を基調に高・中・低木が配置されています。築25年当時に第一次庭園整備を行い現在第2次整備に取り組んでいるところです。

3、機械類が少なくシンプルな構造のため維持・管理費が安い

　建築当時は受排水・ガス・電気などが不完全なところがありましたが、現在は改善されています。受水は給水塔を廃却して市水直結菅方式に、排水も市の下水道に直結。ガスは入間ガスの天然ガス配管に直結しています。

建物は5階建てで、エレベーターはありません。不便とも云えますが廊下が無いことや受配電設備がないメリットもあります。

　50年経つと受排水設備の更新が必要になりますが、共用部の受水配管はステンレス配管で更新済みとなっています。排水管は当時としては珍しい塩ビパイプの裸使用になっており当面更新の必要性はないと判断しています。（塩ビパイプはこの50年の実績で評価が高まっていますが、同時に部分的な更新が可能ですから、全面的な更新の必要は薄くなります。また、当時は一般4に耐火被覆されることが多かったようですが（共同住宅の界壁・界床が火熱に60分以上耐える性能を持つ場合、耐火等級４に該当します）裸使用でロックウールや石綿が使われていません

専有部の水道管は鉄管、温水菅は銅管になっています。排水管は塩ビ管で心配ありませんが、水道管と温水菅は更新が必要な時期が来ています。これは専有部の問題ですが、既に高分子系の材料に更新したお宅も相当数ありますので、不動産屋さん若しくは所有者さんにご確認ください。

4、情報インフラが整備されています

　テレビアンテナは地デジ・衛星放送とも4Kまで視聴可能ですが、8Kは同軸ケーブルの制約があり視聴できません（同軸ケーブルは床下配線になっているので更新は難しいのではないかと考えています）

インターネットの内光ＶＤＳＬは全戸利用可能で、ギガ対応の準備はできています。全棟ＮＴＴ東の「フレッツ光ネクストギガマンション」となっていますので、電話回線をグラスファイバーに変えればギガスケールのインターネットを利用頂けます。プロバイダーに依頼すれば容易に工事は可能です。（テレビも同軸ケーブル更新の問題がありますので、将来的にはインターネット化されると考えています。）

5、管理水準が高く水漏れ事故等経年マンションにありがちな劣化現象はほとんどありません

　グリーンヒルは550戸単一管理組合法人として、組合員直営（管理会社はない）方式で運営されています。また、自治会も独立した自治会となっており、両組織にボランティア活動の皆様が参加して、地域活動による運営がなされています。

管理機能は長年お付き合いがある専門業者と契約し業務を委託しています。

事務管理および管理棟の運営管理
(株)光和（外部サイト）
庭園管理
(有)近藤園（外部サイト）
給排水設備管理(株)大協和工業（外部サイト）
建物・設備管理（コンサルタント）（有）八生設計事務所（外部サイト）

建物・設備の管理は15年ごとの大修繕を柱とした長期計画によります。予防保全をベースに突発事故の究明に力を入れていますから共有資産原因による水漏れ等の事故は年数件の水準で維持されています

損害保険の料率が経年と共にあがり、グリーンヒルの事故の発生率から見て不相応なものになっていますので、保険から離脱し積立金による自己保険に切り替えています（地震保険にも入っていません） 事故対策予算150万円/年　積立残高1590万円/ お住まいの皆様が損害保険・地震保険・賠償保険に入ることは必須条件です。

６、財務状況

　一般の管理費と修繕積立金以外に環境整備積立金を持ちます。

環境整備積立金は維持修繕を越えた投資案件に対応する準備金です。市水道直結方式への改善、サッシ・ドアの更新等の設備改善投資や庭園の特別整備費に充当してきました。

各戸の負担金額と資金の残高は次の通りです。(令和7年現在　単位:円)

3DK

3750

8400

2750

14900

3LDK

4250

11450

3750

19500

4LDK

5050

14250

4700

24000

(1)繰越残高*1

4940

(2)災害対策積立金

1590

(1)＋(2)

6530

*1 年間必要経費は4600万円（令和6年実績）で、年間300万円の赤字になっており、早晩値上げが必要になります。

*2 殆どが15年周期の大規模修繕で費消される。前回の大修繕から5年経過したところで、10年先の次回に備えれければならない。入間市内に分譲マンションは160あまりありますが、その中でグリーンヒルは管理費の安さでは常にベスト5に入っていました。幾度となく値上げをしてきましたが、その上げ幅も最小限に抑えてきました。しかし最近の人件費の高騰や安全対策・作業環境改善対策などを考えて積算の見直しが必要であるが、それはまだできていません。